Förhandsbesked

Varför ska jag söka förhandsbesked och när?

Om du vill bygga nytt på en obebyggd tomt utanför detaljplanerat område är det bra att ansöka om förhandsbesked innan du ansöker om bygglov och en eventuell fastighetsreglering eller avstyckning.

I ett förhandsbesked får du svar på om det är möjligt att få bygglov för det du tänkt bygga. Om din tomt ligger inom detaljplanerat område kan du inte söka förhandsbesked, då reglerar detaljplanen vad du kan få bygglov för.

När vi utreder din ansökan tittar vi på övergripande frågor som:

• om ditt förslag stämmer överens med kommunens översiktsplan
• om marken är lämplig för det du vill bygga ur ett samhällsperspektiv.
• om åtgärden du ansökt om går att pröva genom förhandsbesked eller kräver planläggning.

Normalt krävs ett positivt förhandsbesked innan du kan gå vidare med en eventuell fastighetsbildning eller avstyckning.

Förbered dig inför ansökan om förhandsbesked

Ta reda på vad som gäller för ditt område. Beroende på var du bor har du olika förutsättningar. Via sidan Hitta gällande detaljplaner kan du ta reda på om det finns en gällande detaljplan för ditt område.

Så ansöker du om förhandsbesked

Du ansöker via e-tjänsten Ansök om bygg-, rivnings- och marklov och förhandsbesked eller anmäl lovbefriade åtgärder.

I ansökan behöver du lämna in de här handlingarna:

• situationsplan i skala 1:1000, 1:500 eller 1:400
• egna utredningar om exempelvis dricksvatten, skredrisk eller annat som behöver utredas på platsen
• om det är en verksamhet som ska prövas på platsen behövs också en övergripande beskrivning av verksamheten.

Det här ska du visa i situationsplanen

I situationsplanen ska du visa den areal som du tänkt använda för din åtgärd och var du tänkt placera byggnaden, avfallskärl och väg till byggnaden. Du kan markera den ungefärliga placeringen av byggnaden med ett kryss.

Tänk på att göra ritningarna på ett mätbart kartunderlag, inte på flygfoton eller fotomontage på fotografier. Du kan däremot komplettera ansökningshandlingarna med daterade foton, skisser eller fotomontage om du vill.

Tänk på det här inför ansökan

• Vi prövar bara de åtgärder du redovisar i ansökan. Om din ansökan godkänns ligger det sedan till grund för vad du kan söka bygglov för.
• Det är viktigt att ansöknings­handlingarna är tydliga så att läsare med olika erfarenhet och kunskap lätt kan ta del av informationen.
• Tydliga handlingar leder till tydligare beslut och större chans att du senare kan få bygglov för det du vill bygga.

En del saker behöver du själv utreda

Du själv måste utreda de frågor som har betydelse på platsen där du tänkt bygga, exempelvis:

Enskild avloppsanläggning

Om fastigheten inte ska kopplas på det kommunala avloppsnätet behöver du tillstånd från miljöenheten att anlägga ett enskilt avlopp. Alternativt kan du lämna in en geohydrologisk undersökning.

Jordbruksmark

Brukningsvärd jordbruksmark får i princip endast tas i anspråk för att tillgodose väsentliga samhällsintressen. Enstaka bostadshus bedöms inte vara ett väsentligt samhällsintresse. Även betesmark och mark som ligger i träda kan anses vara brukningsvärd.

Fornlämningar

Alla fornlämningar har ett automatiskt skydd genom kulturmiljölagen. Innan du startar ett arbete som riskerar att påverka eller förstöra en fornlämning behöver du söka tillstånd från Länsstyrelsen.

Strandskydd och landskapsbildskydd

Om platsen du vill bygga på ligger inom strandskyddat område krävs både strandskyddsdispens och förhandsbesked. Strandskyddsdispens och förhandsbesked är två separata ansökningar. Innan du ansöker om förhandsbesked ska du utreda möjligheten att få strandskyddsdispens.

Om fastigheten ligger inom landskapsbildskydd ansöker du om det hos Länsstyrelsen.

Tillfartsväg

Det måste gå att ordna in- och utfart från allmän eller enskild väg.

Avfallskärl

Du behöver redovisa att det finns plats för avfallskärl på fastigheten, att fordon som tömmer dem kan komma intill och att slamtömningsfordon kan nå fastigheten. Om du ansöker om förhandsbesked på en väg som är återvändsgränd behöver du visa att fordonen kan vända utan att behöva backa.

Geoteknik och skredrisk

Det är oftast olämpligt att bygga på mark där det kan finnas risk för skred. Finns det risk för skred i området där du vill bygga så kan det krävas att du kan bevisa att marken är lämplig att bebygga genom en geoteknisk utredning.

Översvämningsrisk

Områden som är vattensjuka eller riskerar att översvämmas bedöms generellt inte vara lämpliga att bebygga. Finns en översvämningsrisk i området kan det krävas att du kan bevisa att platsen är lämplig att bebygga genom en utredning av förutsättningar på platsen.

Buller

Om det är mycket buller på platsen behöver du ta fram en bullerutredning. Den ska visa att platsen är lämplig att bygga på.

Vad kostar ett förhandsbesked?

Ett förhandsbesked för ett en- eller tvåbostadshus kostar cirka 30 000 kronor. För övriga ärenden behöver du betala timavgift för den tid vi lagt ner när vi handlagt ansökan.

Hur lång tid tar ett förhandsbesked?

När vi fått alla handlingar och eventuella kompletteringar som är korrekt ifyllda, ska du få ett beslut inom tio veckor. Om ärendet är komplicerat kan handläggningstiden förlängas med ytterligare max tio veckor, alltså 20 veckor totalt.

Om din ansökan inte är komplett meddelar vi dig det inom tre veckor och ber dig att komplettera med de handlingar som saknas. Har vi inte kontaktat dig inom tre veckor räknas handläggningstiden från det att din ansökan kom in till kommunen.

Om du ändrar din ansökan börjar de tio veckorna om igen.

Vad innebär ett positivt förhandsbesked?

Ett förhandsbesked som innebär vi tillåter det du ska göra är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om du ansöker om bygglov inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.

Din bygglovsansökan behöver följa förhandsbeskedet och dess villkor. Du behöver även följa övriga krav enligt plan- och bygglagen såsom till exempel tillgänglighet och anpassning till platsen.