Förslag till tillägg om verksamhetsmark till översiktsplan

Tillägget tar avstamp i den gällande översiktsplanens inriktningar och rekommendationer om verksamheter och kommer att utgöra en del av kommunens samlade översiktsplan. Övriga delar av gällande översiktsplan berörs inte av ändringen utan ska fortsatt gälla. Efter att det tematiska tillägget till översiktsplanen är antagen kommer den att läggas in och gälla tillsammans med den befintliga översiktsplanen.

Kommunen ska arbeta för att ha Sveriges bästa näringslivsklimat. Det är en prioriterad inriktning i budgeten för år 2024 och förtydligas i kommunstyrelsens verksamhetsplan för samma år. Härav pågår ett strategiskt arbete kring näringslivsfrågor i bland annat det näringslivsstrategiska programmet. Det speglas också i översiktsplanen från år 2022 och i planeringsstrategin som beslutades i juni år 2024.

Kommunstyrelsen beslutade 2024-10-16 (§ 162) att ge förvaltningen i uppdrag att ta fram ett tillägg till översiktsplanen gällande verksamhetsmark för näringslivsetablering och utveckling. Tillägget syftar till att belysa och tydliggöra näringslivets mark- och vattenanspråk, tillgodose behovet av ny verksamhetsmark i kommunen och underlätta för kommunens framtida strategiska markinköp. Planen ska skapa beredskap och handlingsutrymme för framtida prövningar och beslut som kan möjliggöra ett utvecklat näringsliv och fler arbetstillfällen i kommunen.

Tillgång på mark som är planerad för etablering av nya verksamheter och expansion av befintliga är en avgörande faktor för ett expansivt näringsliv och möjligheter att skapa nya arbetstillfällen. Enligt Göteborgsregionens tillväxtmål ska det inom regionen skapas förutsättningar för 120 000 nya jobb till år 2035. Det innebär cirka 2 500 nya jobb inom Lerums kommun (från år 2020).

Det råder brist på områden i kommunen där verksamheter kan expandera eller där nya verksamheter kan etablera sig. Gällande översiktsplan pekar ut framtida verksamhetsområden vid Jeriko, norr om Stenkullen, vid Kastenhofsmotet samt några mindre områden vid Flodamotet. Samtliga utpekade områden förutsätter svåra avvägningar mellan olika allmänna och enskilda intressen vilket medför komplexa planprocesser med stora osäkerheter. Kommunens bedömningar är att de utpekade verksamhetsområdena i översiktsplanen inte är tillräckliga och att det därför finns ett behov av att fördjupa kommunens arbete med att identifiera framtida verksamhetsmark.

Det är mycket svårt att beräkna hur mycket ny verksamhetsmark Lerums kommun behöver fram till 2050. Efterfrågan varierar kraftigt över tid, förändras snabbt och påverkas dessutom av kommunens roll i en större region. Utöver detta skiljer sig markåtgången per arbetstillfälle avsevärt mellan olika verksamhetstyper, vilket gör det svårt att uppskatta det verkliga behovet.

Som en grov uppskattning utgår kommunen från befolknings- och sysselsättningsscenarier från Göteborgsregionen, GR. Med antagandet att cirka hälften av framtida arbetstillfällen kräver ny mark och alltså inte handlar om nya arbetstillfällen i befintliga fastigheter eller förtätning av existerande verksamhetsområden, landar behovet på omkring 1,1 miljoner kvadratmeter. Detta måste ses som en mycket osäker indikator snarare än ett exakt mått.

För att belysa osäkerheten analyseras fyra scenarier där olika delar av de utredningsområden som utpekas i Översiktsplanen realiseras. Dessa visar på ett potentiellt ytterligare behov mellan cirka 114 000 och 771 000 kvadratmeter, beroende på hur mycket av marken som faktiskt kan tas i bruk. Ett alternativt regionscenario (se nedan scenario 4) antyder ett betydligt lägre behov, 173 000–345 000 kvadratmeter, vilket i vissa fall helt skulle kunna rymmas inom redan utpekade områden.

För att belysa osäkerheten har fyra scenarier tagits fram. Scenario 1-3 bygger på beräkningar baserade på nyskapade arbetstillfällen i förhållande till uppskattat ytbehov för troliga verksamheter och täthet avseende bebyggelse i verksamhetsområden. Detta ställs mot antaganden att en viss del av befintliga utredningsområden i gällande översiktsplan kan realiseras. Scenario 4 bygger på regionens totala beräknade markbehov satt i relation till Lerums kommuns andel av nya arbetstillfällen som beräknats av Business Region Göteborg, BRG.

Scenario 1: 75 % av utredningsområdena i gällande översiktsplan kan byggas

• Ger ca 986 000 kvadratmeter ny mark.
• Återstående behov: cirka 114 000 kvadratmeter.

Scenario 2: 50 procent av utredningsområdena i gällande översiktsplan kan byggas

• Ger cirka 657 000 kvadratmeter ny mark.
• Återstående behov: cirka 443 000kvadratmeter.

Scenario 3: 25 procent av utredningsområdena i gällande översiktsplan kan byggas

• Ger cirka 329 000 kvadratmeter ny mark.
• Återstående behov: cirka 771 000 kvadratmeter.

Scenario 4: Behov beräknat utifrån Lerums andel i regionens tillväxt

• Totalt behov för Lerum: 173 000–345 000 kvadratmeter.
• Detta skulle i vissa fall kunna täckas helt av bara 25 procent av utredningsområdena i gällande översiktsplan.

Sammanfattningsvis: Beräkningarna är mycket osäkra och ska ses som en fingervisning, inte som exakta prognoser. Det framtida behovet påverkas kraftigt av regional utveckling, variationer i markåtgång och politiska prioriteringar.

Översiktsplanering syftar till att säkerställa långsiktig beredskap. Kommunen bedömer därför att det är motiverat att peka ut fler och större ytor för verksamhetsutveckling än det beräknade behovet för att skapa handlingsutrymme. Varje utpekat område behöver utredas mer i efterkommande planering och omfattning av lämplig exploatering behöver avgränsas ytterligare. Att peka ut fler och större områden än behovet är en strategi för att hantera osäkerheter kring genomförbarhet, tillståndsprövning och andra intressekonflikter.

Användningen verksamheter är definierat på samma sätt i det tematiska tillägget som i den gällande översiktsplanen. Det är i första hand till för störande verksamheter, men kan innehålla en bredd av näringar, för att tillgodose olika behov och önskemål hos näringsidkare. Verksamheter med många medarbetare lokaliseras till lägen med god kollektivtrafik, medan verksamheter som är beroende av mycket transporter lokaliseras till lägen i anslutning till de större vägarna eller järnväg. Störande verksamheter bör kunna finnas i verksamhetsområden, vilket innebär att nybyggnation får ske så att den störande verksamhetens behov tillgodoses.

Generella inriktningar och rekommendationer för verksamheter anges i den gällande översiktsplanen och ska fortsatt gälla i det tematiska tillägget. Inriktningar för respektive nytt utredningsområde som föreslås framgår av områdesbeskrivningarna i den digitala översiktsplanen. De kan läsas antingen genom att klicka på ett enskilt område eller under fliken Områdesbeskrivningar.

Samtliga verksamhetsområden i det tematiska tillägget till översiktsplanen är utredningsområden där vidare utredningar och lämplighetsprövningar behöver göras för att ta ställning till om samexistens med andra allmänna intressen är möjlig och vilka förutsättningar som finns för kommunen att utveckla verksamhetsmark. De flesta områden är beroende av annan samhällsutveckling, såsom exempelvis utbyggnad av transportinfrastruktur eller påverkan på kraftledningar och jordbruksmark, för att kunna exploateras. Samtliga utredningsområden rymmer därutöver avvägningar mellan olika allmänna och enskilda intressen vilket medför komplexa planeringsprocesser. Innan områdena kan realiseras behöver lämpligheten även utredas vidare i detaljplaneprocessen som utgör det juridiskt bindande verktyget och som exempelvis reglerar bebyggelsens användning, volym och struktur.

Det tematiska tillägget till översiktsplanen pekar ut områden för verksamhetsutveckling med förslag på inriktning och om det finns särskilda förhållanden som behöver beaktas i efterföljande planering. Vägledning ges på övergripande strategisk nivå. Du kan läsa mer om vilken inriktning som föreslås för de olika verksamhetsområdena i den digitala översiktsplanen under rubriken Områdesbeskrivningar.

Översiktsplanen är inte juridiskt bindande men vägledande vid efterföljande planering och tillståndsprövning. Innan områdena kan realiseras behöver lämpligheten utredas vidare i detaljplaneprocessen som utgör det juridiskt bindande verktyget och som exempelvis reglerar bebyggelsens användning, volym och struktur.

Områdenas lämplighet för verksamhetsutveckling behöver utredas mer i detalj innan de kan planläggas som verksamhetsområden. En sammanställning av översiktlig planering under perioden 2024–2034 anges i kommunens planeringsstrategi. Utredning pågår för befintliga utredningsområden Jeriko och Kastenhof i gällande översiktsplan. Utredning av verksamhetsområdet Skallsjö ängar bedöms kunna påbörjas under 2026.

Den yta som föreslås för verksamhetsutveckling i granskningshandlingen överstiger alltjämt med bred marginal behovet av mark för verksamheter utifrån de översiktliga beräkningar som kommunen har gjort. Kommunens bedömning utgår emellertid från en lång tidshorisont och från Göteborgsregionens samlade utveckling. Översiktsplanering syftar till att säkerställa långsiktig beredskap och det är därför motiverat att peka ut fler och större ytor för verksamhetsutveckling än det beräknade behovet för att skapa handlingsutrymme. Som kommunen tidigare framhållit är det inte säkert att samtliga utpekade områden kommer att bli aktuella för exploatering då varje område måste prövas närmare i senare planering. Att peka ut fler och större områden än behovet är en strategi för att hantera osäkerheter kring genomförbarhet, tillståndsprövning och andra intressekonflikter.

Samtliga verksamhetsområden i det tematiska tillägget till översiktsplanen är utredningsområden där vidare utredningar och lämplighetsprövningar behöver göras för att ta ställning till om samexistens med andra allmänna intressen är möjlig och vilka förutsättningar som finns för kommunen att utveckla verksamhetsmark. De flesta områden är beroende av annan samhällsutveckling, såsom exempelvis utbyggnad av transportinfrastruktur eller påverkan på kraftledningar och jordbruksmark, för att kunna exploateras. Utredningsområdena rymmer därutöver avvägningar mellan olika allmänna intressen vilket medför ytterligare utredningar och komplexa detaljplaneprocesser. Kommunen bedömer att det är nödvändigt att hålla flera alternativ öppna tills vidare utredningar kan visa vilka områden som är mest lämpliga.

För att hitta områden som kan vara lämpliga för verksamheter har kommunen gjort en översiktlig lokaliseringsutredning som omfattar hela Lerums kommun. Många allmänna intressen behöver beaktas såsom befintlig bebyggelse, topografiska förutsättningar, höga natur- och kulturmiljövärden, riksintressen och jordbruksmark. Flera av kommunens större tätorter ligger på ett pärlband längs E20 och marken här är därför till stor del redan bebyggd. Väg 190 går genom ett sammanhängande jordbrukslandskap med höga landskapsbildsvärden. Merparten av resterande delar av kommunen utgörs av sammanhängande naturområden med stora natur- och friluftslivsvärden i starkt kuperad terräng.

Lokaliseringsutredningen har utgått från ett antal olika parametrar, som förutsättningar för teknisk infrastruktur, påverkan på natur- och kulturvärden eller skyddade områden samt risker kopplat till översvämning eller geoteknik. I ett första skede inkluderades områden som kan vara svåra eller olämpliga att bebygga utifrån någon eller några av dessa parametrar. Totalt analyserades 33 områden. En referensgrupp som representerar olika sakkompetenser deltog i arbetet och lämnade synpunkter på de områden som skulle ingå i samrådshandlingen. I urvalsprocessen blev även miljökonsekvenser och sociala konsekvenser belysta.

Inför samrådet uteslöts flera områden eller avgränsades då de bedömdes vara olämpliga som verksamhetsområde. Framför allt på grund av stora topografiska skillnader, långt avstånd till allmän väg, höga natur- och kulturmiljövärden inom eller i anslutning till området, risk för påverkan på vattenskyddsområde, viktiga rekreationsområden, jordbruksmark eller stora risker för översvämning. Till samrådshandlingen kvarstod 13 områden som totalt omfattade cirka 1 000 hektar mark. Några områden fick ändrad avgränsning jämfört med det första skedet av lokaliseringsutredningen. Områdenas avgränsning i samrådet var ungefärliga och ska inte tolkas exakt.

Inför granskning har flera områden utgått medan andra har avgränsats, så att det kvarstår sju områden som totalt uppgår till cirka 410 hektar. Inför granskning har gränserna preciserats och justerats något även om de fortfarande är ungefärliga och inte ska tolkas exakt. Avgränsningen utgår ifrån topografiska förutsättningar och barriärer i landskapet (exempelvis större vägar, kraftledningar).

Det tematiska tillägget till översiktsplanen anger den politiska viljeinriktningen för hur mark- och vattenområden i kommunen ska användas, utvecklas och bevaras. Enligt miljöbalken ska mark- och vattenområden användas för det eller de ändamål som områdena är mest lämpade för och företräde ska ges till sådan användning som från allmän synpunkt medför en god hushållning. I plan- och bygglagens andra kapitel finns de allmänna intressen som ska beaktas vid planläggning och som ger förutsättningar för en god samhällsutveckling. De allmänna intressena visar på den stora bredd av frågor som behöver hanteras när vi planerar vårt samhälle. Hälsa, miljö, säkerhet och risker, natur- och kulturvärden, infrastruktur och bostadsförsörjning är några exempel på allmänna intressen som behöver beaktas vid planeringen.

I översiktsplaneprocessen vägs olika allmänna intressen mot varandra. Ofta kan samma område användas för olika verksamheter och intressen. Om detta inte är möjligt ska kommunen göra en prioritering mellan intressena för att planen ska ge vägledning till efterföljande planering och prövning. De utpekade områdena för verksamhetsutveckling i det tematiska tillägget till översiktsplanen kan innebära en förändrad markanvändning, där natur, jordbruksmark eller bostäder kan komma att tas i anspråk. Översiktsplanen är emellertid inte juridiskt bindande men vägledande vid efterföljande planering och tillståndsprövning. Det är Kommunfullmäktige som beslutar i frågor om antagande av översiktsplanen.

Om du som privat fastighetsägare får din mark utpekad som utredningsområde för verksamhetsmark i det tematiska tillägget till översiktsplanen så innebär det att området ses som potentiellt lämpligt för en viss typ av verksamheter eller annan utveckling. Det innebär inte att marken omedelbart kommer förändras eller bebyggas utan endast att kommunen på sikt, under förutsättning att området bedöms som lämpligt, avser styra användningen av området mot den föreslagna utvecklingen.

Som privat fastighetsägare kan detta medföra flera konsekvenser:

1. Rätt till påverkan och dialog: Som fastighetsägare har man rätt att påverka och delta i den fortsatta planeringen. Det kan exempelvis innebära att man får möjlighet att lämna synpunkter på förslaget under processens gång, vilket ger möjlighet att argumentera för eller emot den föreslagna utvecklingen.
2. Osäkerhet om framtiden: Om din fastighet blir utpekad som ett utredningsområde för nya verksamheter så kan det skapa en viss osäkerhet om hur marken kommer användas i framtiden. Om kommunen senare beslutar att omvandla marken till ett verksamhetsområde kan det påverka markens värde och användningsmöjligheter.
3. Påverkan på markvärde: Baserat på vilken typ av verksamhet som planeras kan markens värde öka eller minska i värde. Om marken pekas ut för kommersiell eller industriell utveckling kan markvärdet öka men om det idag är en verksamhet som inte stämmer överens med fastighetsägarens långsiktiga planer kan det minska markens attraktionskraft.

Om din mark blir utpekad som ett utredningsområde för nya verksamheter så innebär det att området ses som potentiellt lämpligt för en viss typ av verksamhet eller annan utveckling. Det betyder inte att kommunen omedelbart avser ta marken i anspråk för en sådan utveckling.

Om kommunen vill utveckla ett område och marken pekas ut för en viss verksamhet är det möjligt att förhandla med fastighetsägaren för att köpa marken. Om det inte går att nå en överenskommelse kan en kommun som en sista utväg gå vidare med en tvångsinlösen (expropriation) av mark för allmänna ändamål, exempelvis gator. Det är dock en process som behöver prövas rättsligt och kräver att kommunen motiverar varför det är nödvändigt utifrån ett allmänt intresse.

Expropriationsprocessen tar normalt sett ett och ett halvt till två år men om det uppstår överklaganden eller tvister om ersättningen kan den sträcka sig upp till tre år eller mer. Det krävs också att det finns en antagen detaljplan för området, vilket kan ta två till fem år att ta fram, beroende på hur snabbt planprocessen fortskrider och om några rättsliga hinder uppstår.

Bygglov kan fortfarande beviljas för mindre åtgärder eller för projekt som inte påverkar den framtida användningen av marken enligt föreslagen utveckling i gällande eller pågående planer. Inkomna bygglovsförfrågningar om åtgärder som inte är förenliga med gällande eller pågående planer kan komma att nekas i väntan på politiska beslut.